Bayangkan anda memiliki setumpuk uang untuk diinvestasikan. Tidak jadi masalah apakah anda mempunyai Rp. 500.000,-, Rp. 10.000.000,-, Rp. 100.000.000,- atau Rp. 10.000.000.000,- karena prinsip yang sama berlaku dalam setiap kasus. Anggaplah anda mempunyai Rp. 100.000.000,- tunai yang akan diinvestasikan. Anggaplah juga anda sedang mempertimbangkan untuk menginvestasikan dana anda di bursa saham atau di properti. Akhirnya, untuk memudahkan, kita abaikan semua biaya dan komisi broker.
Saya akan mengajukan empat pertanyaan.
Saham senilai berapa rupiah yang dapat anda beli dengan uang tunai 100.000.000 ?
Bagi kebanyakan orang, kalau anda mempunyai Rp. 100.000.000,- tunai yang dapat diinvestasikan di bursa saham, anda bisa membeli saham senilai tepat Rp. 100.000.000,-. Marilah kita bandingkan dengan investasi di real estat.
Properti senilai berapa rupiah yang dapat anda beli dengan uang tunai Rp. 100.000.000,- ?
Jelas, anda bisa membeli properti senilai Rp. 100.000.000,-. Namun, anda juga bisa membeli properti senilai Rp. 200.000.000,-, dengan mengambil kredit sebanyak 50% dari harga beli properti itu. Anda juga bisa membeli properti senilai Rp. 300.000.000,- dengan mengambil kredit 66%. Bahkan anda bisa membeli properti senilai Rp. 1.000.000.000,- dengan mengambil kredit 90%.
Gagasan membeli properti senilai Rp. 1.000.000.000,- (selanjutnya ditulis: 1 milliar) dengan uang tunai hanya Rp. 100.000.000,- (selanjutnya ditulis: seratus juta) berada jauh diluar zona kenyamanan anda, dan dalam wilayah ketakutan pikiran anda. Angka 1 milliar mungkin sedikit menakutkan, apalagi bila anda memikirkan kalau anda mempunyai hutang Rp. 900.000.000,-, bagaimana anda akan membayar bunganya? Mengingat dengan nominal 12% pertahun bunga itu akan sebesar Rp. 120.000.000,- pertahun, yang mungkin lebih besar dari pada penghasilan anda saat ini.
Jawabannya adalah kalau anda membeli properti senilai 1 milliar dengan uang tunai seratus juta rupiah anda akan mempunyai aset senilai 1 milliar yang akan memberikan penghasilan sewa untuk anda. Kalau anda membelinya dengan bijaksana, sewa akan lebih cukup untuk menutupi pengeluaran anda.
Keunggulan leverage ini nyata, kalau harga saham dan properti naik sebesar, katakanlah 10%, saham anda akan naik menjadi Rp. 110.000.000,- (dengan keuntungan Rp. 10.000.000,-) yang berarti anda sudah menghasilkan laba 10% dari modal yang diinvestasikan. Properti anda juga naik dari 1 milliar menjadi Rp. 1.100.000.000,- (dengan keuntungan Rp. 100.000.000,-) dari modal yang diinvestasikan. (…bersambung)
Dikutip dari Real Estate Riches, Dolf De Roos, PH.D
